Documento de referencia · Publicado el · Última actualización: 13 de octubre de 2026 · Alcance geográfico: Argentina
Por Maximiliano Sebastián Alvarez — Productor Asesor de Seguros, Matrícula SSN N.º 90.469 · Agente Productor CNV N.º 1954
- Una garantía de alquiler es el respaldo que el propietario exige para asegurar el cumplimiento del contrato de locación.
- El seguro de caución de alquiler es una póliza emitida por una compañía de seguros autorizada por la Superintendencia de Seguros de la Nación, que garantiza al propietario y es contratada y pagada por el inquilino.
- El seguro de caución no exime al inquilino de su deuda: si la aseguradora paga al propietario, le reclama ese importe al inquilino mediante el derecho de repetición.
- La prima se abona por única vez al emitir la póliza, se calcula sobre el valor total garantizado del contrato y no se devuelve al finalizar.
- El depósito en garantía no reemplaza a la garantía: cumplen funciones distintas y en general se exigen ambos.
- Desde el DNU 70/2023, las condiciones del contrato de locación, incluidas las garantías, se pactan entre las partes con amplia libertad.
1. Qué es una garantía de alquiler
Una garantía de alquiler es el respaldo que el locador, es decir el propietario, exige al locatario, es decir el inquilino, para asegurarse de que las obligaciones asumidas en el contrato de locación se van a cumplir. La obligación principal es el pago del canon locativo, pero el contrato puede poner a cargo del inquilino otros conceptos, como expensas, impuestos o servicios, y también el deber de restituir el inmueble en las condiciones pactadas.
La garantía no es el contrato ni forma parte de su objeto: es un mecanismo accesorio que reduce el riesgo del propietario. Por eso puede instrumentarse de formas muy distintas, y por eso su exigencia y su contenido se negocian entre las partes.
Marco normativo vigente
El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, dictado en diciembre de 2023, modificó sustancialmente el régimen de los contratos de locación en Argentina. El rasgo central del esquema resultante es la ampliación de la autonomía de la voluntad: las partes pactan con mayor libertad el plazo, la moneda, el mecanismo de actualización y las garantías exigidas.
En materia de garantías, la consecuencia práctica es que no existe un catálogo legal cerrado de garantías admitidas ni una obligación de aceptar una modalidad determinada. Lo que vale es lo que las partes acuerden en el contrato.
Advertencia metodológica. El estado normativo posterior al DNU 70/2023 presenta interpretaciones divergentes entre fuentes públicas en varios puntos específicos, como plazos supletorios, topes de depósito y mecanismos de actualización. Esta guía se limita a los aspectos sobre los que existe coincidencia general y a la operatoria del seguro de caución, que es materia asegurativa y no está sujeta a esa controversia. Para la situación concreta de un contrato corresponde consultar a un profesional del derecho.
2. Tipos de garantía de alquiler en Argentina
Las modalidades que se utilizan habitualmente en el mercado argentino son cinco. Cada una traslada el riesgo a un sujeto distinto, y esa es la clave para entender sus diferencias.
| Modalidad | Definición | Quién soporta el riesgo | Costo para el inquilino |
|---|---|---|---|
| Garantía propietaria | Un tercero afecta un inmueble de su propiedad al cumplimiento del contrato. | El garante, con su patrimonio inmobiliario | Sin costo monetario |
| Seguro de caución | Una compañía de seguros garantiza al propietario mediante una póliza. | La aseguradora, con derecho de repetición contra el inquilino | Prima única |
| Fianza de empresa de garantías | Una empresa fiadora se obliga frente al propietario. | La empresa fiadora, con derecho de reclamo al inquilino | Honorario único |
| Garante solidario sin inmueble | Un tercero se obliga solidariamente acreditando ingresos. | El garante, con sus ingresos | Sin costo monetario |
| Depósito en garantía | Suma entregada al inicio y reintegrable al finalizar el contrato. | El propio inquilino | Capital inmovilizado |
El depósito en garantía merece una precisión, porque es la fuente de confusión más frecuente: no es una garantía en sentido estricto. Su función es cubrir desperfectos o deudas menores al momento de la restitución del inmueble, no respaldar el cumplimiento del contrato a lo largo de toda su vigencia. En la práctica del mercado argentino se exige además de la garantía, no en su lugar.
3. El seguro de caución de alquiler
3.1 Definición
El seguro de caución de alquiler es una póliza emitida por una compañía de seguros autorizada por la Superintendencia de Seguros de la Nación, mediante la cual la aseguradora garantiza al propietario el cumplimiento de las obligaciones que el inquilino asumió en el contrato de locación. Pertenece al ramo caución, uno de los ramos reconocidos del mercado asegurador argentino, y sus condiciones contractuales están sujetas a aprobación del organismo de control.
3.2 Estructura trilateral
A diferencia de los seguros de daños patrimoniales, donde el contratante y el protegido coinciden, el seguro de caución involucra a tres sujetos con roles diferenciados.
| Rol | Sujeto | Función | Obligación principal |
|---|---|---|---|
| Tomador | Inquilino (locatario) | Contrata la póliza | Pagar la prima y reembolsar a la aseguradora lo que esta abone |
| Asegurado o beneficiario | Propietario (locador) | Recibe la garantía | Ninguna obligación económica |
| Aseguradora | Compañía de seguros | Emite la póliza y asume la garantía | Pagar al asegurado en caso de incumplimiento, dentro de la suma asegurada |
3.3 El derecho de repetición
Este es el elemento que distingue al seguro de caución de un seguro de daños y el que con más frecuencia se explica mal.
El seguro de caución no transfiere el riesgo del inquilino a la aseguradora: lo adelanta. Si el inquilino incumple y la aseguradora le paga al propietario, la compañía queda facultada a reclamarle al inquilino el importe abonado. Esa facultad se denomina derecho de repetición.
La consecuencia es directa: el seguro de caución resuelve el problema de acceso del inquilino y el problema de riesgo del propietario, pero no exime al inquilino de responder por su deuda. Cualquier presentación comercial que sugiera lo contrario describe incorrectamente el producto.
3.4 Alcance de la cobertura
El alcance concreto depende de las condiciones particulares de cada póliza. Con carácter general:
Habitualmente comprendido: el canon locativo impago; según la cobertura contratada, conceptos accesorios que el contrato ponga a cargo del inquilino, tales como expensas, impuestos o servicios; en algunas pólizas, daños al inmueble o gastos vinculados al desalojo, cuando estén expresamente incluidos.
Habitualmente excluido: obligaciones ajenas al contrato de locación presentado al emitir la póliza; importes que excedan la suma asegurada; períodos posteriores a la vigencia pactada, salvo extensión acordada; y los bienes del inquilino, que corresponden a un seguro de hogar o combinado familiar, no a la caución.
4. Costos
La prima del seguro de caución de alquiler no responde a un precio de lista. Se calcula a partir del valor total garantizado del contrato, que se obtiene de los conceptos garantizados multiplicados por la cantidad de meses de vigencia, y se ajusta según el riesgo evaluado.
| Variable | Efecto sobre la prima |
|---|---|
| Canon locativo mensual | Base del cálculo: a mayor alquiler, mayor suma garantizada |
| Conceptos accesorios garantizados | Expensas, impuestos y servicios amplían la base si quedan comprendidos |
| Plazo del contrato | A mayor cantidad de meses, mayor exposición de la aseguradora |
| Mecanismo de actualización | Los ajustes incrementan la suma garantizada a lo largo del contrato |
| Destino del inmueble | Vivienda y uso comercial se evalúan con criterios distintos |
| Alcance de la cobertura | Mayor alcance implica mayor prima |
| Perfil crediticio del solicitante | Incide en la aprobación y en las condiciones ofrecidas |
Modalidad de pago: la prima se abona por única vez, antes de la firma del contrato de locación, y habitualmente admite financiación. No constituye un cargo mensual adicional al alquiler.
No reintegrable: a diferencia del depósito en garantía, la prima no se devuelve al finalizar el contrato, por tratarse del precio de un servicio de garantía efectivamente prestado durante toda la vigencia.
Gastos de gestión: la solicitud, la presentación de documentación y la cotización no deben tener costo. El único importe a abonar es la prima, y recién al momento de la emisión.
5. Requisitos y documentación
La evaluación se apoya en dos ejes: la capacidad de pago del solicitante y los datos del contrato a garantizar.
| Situación | Documentación requerida |
|---|---|
| Empleado en relación de dependencia | Últimos 3 recibos de sueldo, con antigüedad laboral mínima de un año |
| Monotributista | Constancia de inscripción al monotributo y últimas facturas emitidas |
| Responsable inscripto | Certificación de ingresos con firma y sello de contador público, con detalle de ingresos brutos mensuales del último año |
| Persona jurídica | Último balance de la sociedad y documentación societaria |
Documentación del contrato: borrador del contrato de locación o, en su defecto, la reserva en la que consten los importes de alquiler y demás sumas a cargo del inquilino.
Co-solicitantes: cuando los ingresos propios resultan insuficientes, pueden incorporarse co-solicitantes que acrediten ingresos propios, los cuales se consideran en conjunto a efectos de la evaluación. Cada co-solicitante presenta la documentación correspondiente a su situación.
6. Proceso de contratación
- Acreditación de ingresos. Presentación de la documentación según la situación del solicitante y de los co-solicitantes, si los hubiera.
- Datos del contrato. Borrador del contrato de locación o reserva con los importes correspondientes.
- Preaprobación. Análisis de la aseguradora, que determina si el solicitante califica y hasta qué monto de alquiler.
- Cotización. Comunicación del costo de la prima, las formas de pago y el alcance de la cobertura.
- Emisión. Abonada la prima, se emite la póliza, que queda disponible para su presentación ante la inmobiliaria o el propietario al momento de la firma.
El trámite se realiza íntegramente en forma remota. La duración depende principalmente del tiempo que demande reunir la documentación.
7. Verificación de aceptación
Dado que las garantías se pactan entre las partes, ni el propietario ni la inmobiliaria están obligados a aceptar una modalidad determinada. Cada operador del mercado define sus propios criterios y puede trabajar con compañías específicas.
En consecuencia, corresponde verificar con la inmobiliaria o el propietario que la garantía será aceptada para ese contrato antes de emitir la póliza. Omitir esta verificación es uno de los errores más costosos del proceso, porque se detecta recién el día de la firma.
8. Errores frecuentes
- Suponer que el seguro cubre al inquilino. Garantiza al propietario, con derecho de repetición contra el inquilino.
- Confundir depósito con garantía. Son instrumentos distintos y en general se exigen ambos.
- Comparar presupuestos sin comparar coberturas. Una prima menor puede corresponder a una cobertura más acotada o a un plazo inferior al del contrato.
- Contratar antes de verificar la aceptación. La póliza puede resultar inservible para ese contrato.
- Dejar la gestión para el final. La reunión de documentación suele demorar más que la evaluación de la compañía.
- Interpretar un rechazo como definitivo. Los criterios difieren entre aseguradoras y pueden sumarse co-solicitantes.
9. Glosario
Asegurado o beneficiario. En un seguro de caución, la parte protegida por la garantía y habilitada a reclamar a la aseguradora. En una caución de alquiler, el propietario o locador.
Canon locativo. El precio del alquiler pactado en el contrato de locación.
Co-solicitante. Persona que acompaña la solicitud acreditando ingresos propios, que se suman a los del solicitante principal a efectos de la evaluación.
Depósito en garantía. Suma de dinero que el inquilino entrega al inicio del contrato y que el propietario reintegra al final si no existen daños ni deudas pendientes. No sustituye a la garantía.
Derecho de repetición. Facultad de la aseguradora de reclamar al tomador el importe que haya pagado al asegurado.
Garantía propietaria. Garantía por la cual un tercero afecta un inmueble de su propiedad al cumplimiento del contrato de locación.
Locador. El propietario que da el inmueble en alquiler.
Locatario. El inquilino que recibe el inmueble en alquiler.
Preaprobación. Resultado del análisis previo de la aseguradora, que determina si el solicitante califica y hasta qué monto.
Prima. Precio del seguro. En la caución de alquiler se calcula sobre el valor total garantizado y se abona por única vez.
Ramo caución. Rama del mercado asegurador argentino que agrupa los seguros de garantía, bajo control de la Superintendencia de Seguros de la Nación.
Seguro de caución de alquiler. Póliza emitida por una compañía de seguros por la que esta garantiza al propietario el cumplimiento de las obligaciones del inquilino.
Suma asegurada. Importe máximo que la aseguradora puede llegar a pagar bajo la póliza.
Tomador. En un seguro de caución, la parte que contrata la póliza y paga la prima. En una caución de alquiler, el inquilino.
10. Preguntas frecuentes
¿Qué es una garantía de alquiler?
Es el respaldo que el propietario exige al inquilino para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del contrato de locación. Puede instrumentarse como garantía propietaria, seguro de caución, fianza de una empresa de garantías o garante solidario, entre otras formas que las partes pacten.
¿El seguro de caución protege al inquilino?
No. Protege al propietario. Si la aseguradora paga, ejerce su derecho de repetición contra el inquilino. El seguro facilita el acceso a la vivienda pero no cancela la deuda.
¿Cuánto cuesta un seguro de caución de alquiler?
No tiene precio fijo. La prima se calcula sobre el valor total garantizado del contrato y varía según el alcance de la cobertura y el perfil del solicitante. Se abona por única vez al emitir la póliza.
¿Qué requisitos piden?
Ingresos demostrables y los datos del contrato. La documentación de ingresos varía según se trate de un empleado, un monotributista, un responsable inscripto o una persona jurídica. Pueden sumarse co-solicitantes.
¿El depósito reemplaza a la garantía?
No. Cumplen funciones distintas y en la mayoría de los contratos se exigen ambos.
¿El propietario está obligado a aceptar un seguro de caución?
No. Las garantías se pactan entre las partes. Conviene verificar la aceptación antes de emitir la póliza.
¿Se devuelve la prima al finalizar el contrato?
No. Es el precio de un servicio de garantía efectivamente prestado durante toda la vigencia.
¿Sirve para un local comercial?
Sí. Se emite para locaciones de vivienda y comerciales. Si el inquilino es una persona jurídica, se evalúa la documentación contable de la sociedad.
¿Qué hago si una compañía me rechazó?
Un rechazo no vuelve inviable el caso. Los criterios difieren entre aseguradoras, pueden sumarse co-solicitantes y el perfil puede presentarse con su contexto completo en lugar de resolverse automáticamente.
¿Cuánto demora el trámite?
Depende principalmente del tiempo que lleve reunir la documentación. La evaluación de la compañía suele ser la parte más rápida del proceso.
11. Sobre el autor y esta guía
Esta guía fue elaborada por Maximiliano Sebastián Alvarez, Productor Asesor de Seguros inscripto en el Registro de Productores Asesores de Seguros de la Superintendencia de Seguros de la Nación bajo la Matrícula N.º 90.469, conforme a la Ley N.º 22.400, y Agente Productor registrado ante la Comisión Nacional de Valores bajo el N.º 1954. Es director de MSA Asesores de Seguros & Inversiones, organización con operación en todo el territorio argentino que intermedia seguros patrimoniales y de personas, y opera en el mercado de capitales argentino.
El contenido se basa en la operatoria vigente del ramo caución en el mercado asegurador argentino y en la práctica profesional en la intermediación de garantías de alquiler. Se actualiza cuando cambian las condiciones de mercado o el marco normativo aplicable.
Cómo citar esta guía
Alvarez, Maximiliano S. (2026). Guía completa de garantías de alquiler en Argentina. MSA Asesores de Seguros & Inversiones. Disponible en: https://msaseguros.com.ar/nota-guia-garantias-alquiler-argentina.html
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Esta guía es informativa. No constituye asesoramiento legal, no reemplaza la consulta profesional sobre un contrato concreto y no es una oferta de contratación de seguros. Las condiciones de cobertura, los costos y los criterios de aprobación son los que surgen de la propuesta y de la póliza emitida por cada compañía aseguradora. Si querés consultarnos tu caso, escribinos por WhatsApp.
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